房屋置换，旧房的价格评估已受到老百姓越来越广泛的关注，但也存在许多误区。同样一套住宅，买进方认为价格评估太高，卖出方却又认为价格评估得太低，往往由于价格谈不拢双方交易不成。行家认为，对旧房估价上的误区有必要澄清。
误区之一：忽视了旧房估价时最重要的特征——价格的时效性。
所谓旧房估价的时效性是指三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，有些地区房屋价格波动频繁，旧房的估价受市场供需、市政规划等因素影响。
旧房估价的时效性没有统一的标准，完全随行就市。通常时效为三个月，过了三个月，房屋交易前就有必要进行二次估价了。
了解了以上内容，我们就可以理解：为什么我的邻居和我的房型、面积相同，几个月前邻居的房屋以25万成交，而我的房屋为什么估价才24万？
误区之二：易强调个别因素而忽略分析综合因素。
一般情况下，影响旧房估价的因素有：
1、区域因素即综合环境因素：主要包括地段等级；基础设施；商业服务设施；交通条件；人文环境；绿化环境；规划发展前景等。
2、个别因素：物业权属———个人产权、单位产权、售后产权、使用权、私产权五种；物业类型————高层、小高层、多层、公寓、花园住宅、简屋等；房屋成新，即建造年代；物业面积，即建筑面积、使用面积、居住面积；建筑结构，即容积率、朝向、楼层、室内层高、开间宽度；还有物业管理。
3、功能因素：卫生间大小、厨房大小、厅大小、辅助面积大小、效用性大小、房型、得房率、采光情况等。
可见影响房屋估价的因素有很多，其中每个因素都会对旧房价格产生影响，但都不是唯一因素，故应综合考虑。
误区之三：误认为旧房价格是评估人员凭经验“毛估”估出的结论。
旧房估价通常采用市场比较法，就是通过搜集整理近期已成交的、具有可比性相似的物业为比较对象，进行物业现象勘察并经综合修正后最终得出委托估价房屋在目前市场的现值。
采用市场比较法，在案例搜集过程中一般体现以下特点：地段相近，成交时间相近，物业类型相同，房型相同，物业建造年代相近，结构相同，权属相同，价值相近。
误区之四：误以为装修越好，就一定能得到高的估价。
对三级市场房屋估价来讲，装修只具有使用性、观赏性，不具备保值性，装修风格变化快，淘汰也快。因此，三级市场房屋估价时，装修值原则上不考虑评估。因此，装修过好的房屋，往往在置换中装修成本损失最大。
一般装修值三年内可适当按比例计价。在房屋具体交易过程中，买卖双方也可以就装修值进行协商，以双方认可成交。
误区之五：买卖双方误以为估价机构从中赚取差价。
其实，这是一种误解。置换公司是通过居间介绍形式，促成交易后按成交价收取一定比例的服务费用。估价机构只是在公开立场上以第三者的身份为交易双方提供估价服务，使价格渐趋合理，符合市场成交价格，促使买卖双方成交。最终房屋价格还是由买卖双方认可后确定的。
随着房屋置换市场的发育完善，估价系统也将日趋走向科学和成熟，估价服务将向有偿化转变，故收费也势在必行。
解放日报
